Vierkante meters in de verkoopadvertentie: waarom dat getal juridisch zwaar weegt

Het woonoppervlak dat bij een woning te koop staat vermeld, is geen vrijblijvende indicatie. Kopers betalen in de praktijk per vierkante meter en mogen erop vertrouwen dat het genoemde getal klopt. Blijkt de woning na de overdracht kleiner dan geadverteerd, dan kan de verkopende partij daarvoor aansprakelijk worden gesteld. Een meting volgens NEN 2580, de landelijke norm voor het bepalen van woonoppervlakten, voorkomt die discussie. Ook in Voorschoten, waar woningen vlot van eigenaar wisselen, is dat geen overbodige luxe.

Kopers rekenen per vierkante meter

De prijs per vierkante meter is voor veel kopers dé maatstaf om woningen te vergelijken. Een afwijking van een paar vierkante meter werkt dus direct door in wat iemand bereid is te betalen. In 2018 oordeelde de Hoge Raad dat kopers er in beginsel op mogen vertrouwen dat het woonoppervlak in de verkoopinformatie van een NVM-makelaar volgens de geldende meetinstructie is bepaald. Die meetinstructie is gebaseerd op NEN 2580 en is voor aangesloten makelaars verplicht. Klopt het oppervlak niet, dan kan een koper achteraf een deel van de koopsom als schadevergoeding vorderen. Voor een verkoper is dat een vervelende nasleep van een transactie die al rond leek.

Waarom het oppervlak op papier vaak afwijkt

Het getal in de advertentie komt lang niet altijd van een recente meting. Vaak is het overgenomen van oude bouwtekeningen, en die kloppen na een verbouwing, zoals een uitbouw, regelmatig niet meer. Daarnaast telt bij het gebruiksoppervlak, de maat die in verkoopadvertenties als woonoppervlak staat, niet alles mee wat je als bewoner als ruimte ervaart. Een zolder onder een schuin dak telt bijvoorbeeld alleen mee waar de stahoogte minimaal 1,50 meter is. Wie gewoon lengte keer breedte rekent, komt daardoor al snel te hoog uit. Zo ontstaat een verschil tussen papier en werkelijkheid dat vaak pas opvalt als een koper gaat nameten, en dan ligt een claim al snel op tafel.

Hoe een NEN 2580-meting werkt

Bij een NEN 2580-meting komt een specialist de woning ter plaatse opmeten, meestal met laserapparatuur. Dat gebeurt volgens vaste regels, zodat twee metingen van dezelfde woning op hetzelfde getal uitkomen. Het resulterende meetrapport maakt onderscheid tussen verschillende categorieën:

woonoppervlak: de oppervlakte die daadwerkelijk als woonruimte meetelt;

overige inpandige ruimte: zoals een zolder met te weinig stahoogte;

gebouwgebonden buitenruimte: zoals een balkon of dakterras.

Zulke metingen worden uitgevoerd door gespecialiseerde meetbureaus en bouwkundige adviesbureaus, dus door een partij die geen belang heeft bij de verkoopprijs. Een onafhankelijk Bouwkundig adviesbureau zoals Keuringsdienst voor Wonen uit de regio Amsterdam, dat ook in Voorschoten werkt, levert bij zo’n meting een rapport met meetcertificaat. Dat certificaat kan de makelaar bij de verkoopdocumentatie voegen, zodat het vermelde oppervlak onderbouwd is.

Zo pak je het aan bij verkoop of aankoop

Ga je verkopen, dan kun je bij je makelaar navragen waarop het vermelde woonoppervlak is gebaseerd. Is dat een oude tekening of een schatting, dan is het verstandig om vóór publicatie van de advertentie een nen2580 meting te laten uitvoeren. Zo weet je zeker dat het getal in de advertentie houdbaar is als een koper het controleert, en voorkom je een claim achteraf.

Ook als koper heb je baat bij zo’n meting. Twijfel je bij een bezichtiging of de genoemde meters realistisch zijn, bijvoorbeeld omdat veel oppervlak onder een schuin dak ligt, dan kun je om het meetcertificaat vragen of zelf een meting laten doen voordat je een bod uitbrengt. Het oppervlak bepaalt immers mede wat de woning waard is, en een gevalideerd getal rekent een stuk prettiger dan een aanname.